Társasházi jog
Magyarország lakóinak nagy többsége társasházban él. Ismertetjük a társasházi törvény legfontosabb rendelkezéseit.
A társasház szervei
A társasház legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés. A közösség ügyeinek intézését a közös képviselő vagy a tulajdonosok közül megválasztott intézőbizottság látja el. Azokban a társasházakban, ahol 25 lakásnál /ill. nem lakás célú helyiségnél/ több van, számvizsgáló bizottságot is kell választani a tulajdonostársak közül.
A közgyűlés
A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:
a./ az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről,
b./ a közös tulajdon használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról,
c./ a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról,
d./ a közös képviselő vagy az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,
e./ az éves elszámolás és a költségvetés elfogadásáról, ezen belül a közös költség összegéről, a közös képviselő részére a jóváhagyás megadásáról,
f./ a közös képviselő /intézőbizottság/ és a számvizsgáló bizottság elnöke /tagja/ ellen kártérítési per indításáról, ill. büntető feljelentés megtételéről,
g./ minden olyan ügyben, amelyet a törvény, ill. az szmsz /szervezeti-működési szabályzat/ nem utal a közös képviselő vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
A tulajdonosok a közgyűlésen, szóban vagy írásban szavazhatnak. Ez utóbbi esetben a közös képviselő a szavazási határidő megjelölésével megküldi a határozati javaslatot, a számvizsgáló bizottság véleményével és a szavazólapokkal együtt, a tulajdonosoknak. A határidő lejártától számított 8 napon belül a közös képviselő köteles írásban értesítést küldeni a szavazás eredményéről, a meghozott határozatokról.
Az írásban történő szavazás főként azokban a házakban bír kiemelt jelentőséggel, ahol a közgyűléseken csak a kisebbség jelenik meg. Lényeges kérdésekben célszerű írásban szavazni. Az írásbeli szavazás részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatnak kell tartalmaznia.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások
A hatályos társasházi törvény szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás /az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás/ körébe nem tartozó olyan kiadás, amely az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy a közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, ill. épületberendezés létesítésével jár.
Fenntartás : az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.
Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása.
Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
Felújítás : az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet:
a./ teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése,
b./ részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,
c./ korszerűsítés: a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése.
A közös képviselő
A közös képviselőt a közgyűlés választja meg és bármikor fel is mentheti. Megválasztásakor a lehető legnagyobb körültekintéssel kell eljárni, mert a döntés a társasház tulajdonosainak életét jelentősen befolyásolja. Mivel általában évente csupán egy közgyűlést tartanak, a képviselő intézkedik minden lényeges ügyben, hatáskörét a törvény rögzíti.
A közös képviselő köteles előkészíteni és végrehajtani a közgyűlés határozatait, továbbá minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. A közgyűlés által jóváhagyott közös költségről írásban tájékoztatnia kell a tulajdonosokat, beszedni annak összegét, a nem fizető tulajdonostársakkal szemben pedig eljárni, a hatályos jogszabályok és az SZMSZ szerint.
A törvény a közös képviselő fő feladatait határozza meg, a részletes szabályokat a szervezeti-működési szabályzatban /SZMSZ/ kell rögzíteni.
Számvizsgáló bizottság
A számvizsgáló bizottság tagjait a tulajdonosok saját maguk közül választhatják meg, fő feladata a közös képviselő ügyintézésének és a közösség pénzforgalmának ellenőrzése. Köteles véleményezni a közösség elé terjesztett határozati javaslatokat és az SZMSZ-ben meghatározott érték felett a számlákat. Javaslatot tesz a közös képviselő díjazására a közgyűlésnek, és ha a közös képviselő nem tesz eleget kötelezettségének, köteles összehívni a közgyűlést.
Ha a társasházban nem működik számvizsgáló bizottság, az SZMSZ előírhatja, hogy az ellenőrzési jogkört a közgyűlés által felhatalmazott tulajdonostárs látja el.
Ha az ellenőrzési feladatok ellátása másképp nem biztosítható, akkor - az szmsz rendelkezése alapján - regisztrált, könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgáló is megbízható.