Társasházi jog

A társasházi közgyűlés

 

A társasház legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonosokból álló közgyűlés. A közgyűlésen kell dönteni minden lényeges kérdésről, többek között a közös költség viseléséről, a közös tulajdon használatáról, hasznosításáról, a közös képviselő személyéről. Ez a fórum jogosult jóváhagyni az éves beszámolót, a költségvetést, az SZMSZ-t, és meghozni minden olyan döntést, amelyet az SZMSZ nem utal a közös képviselő vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

A közgyűlés összehívása  

A közgyűlésre minden tulajdonost és általános meghatalmazottat írásban, bizonyítható módon kell meghívni, a meghívót legkésőbb a megjelölt időpont előtt 8 nappal kell megküldeni, egyidejűleg a meghívó egy példányát jól látható helyen a társasházban ki kell függeszteni. A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés helyét, idejét, a napirendi pontokat, továbbá a javaslatot a közgyűlésen elnöklő személy, a jegyzőkönyvvezető és a két hitelesítő tulajdonostárs megválasztására.

A közgyűlés érvényes határozatot csak a meghívóban feltüntetett napirendi kérdésekben hozhat.

Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. A legtöbb társasházban évente egyetlen közgyűlés van, amikor az SZMSZ-ben meghatározott időpontig - de legkésőbb május 31-ig - jóváhagyják az éves beszámolót és a költségvetést.

Kötelező a közgyűlés összehívása , ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő /az intézőbizottság elnöke/ a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a 30. napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztás esetén pedig az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.

A közgyűlés megtartásának szabályai  

A közgyűlés határozatképessége :

A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.

A szavazati jog tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a tulajdonostársakat. Ha a társasházi törvény másképp nem rendelkezik, a közgyűlés ill. a megismételt közgyűlés határozatát a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza, de a döntés minden tulajdonostársra kiterjed.

A megismételt közgyűlést a határozatképtelen gyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni, az eredetivel azonos napirenddel. A legtöbb közös képviselő - a törvény felhatalmazása alapján - az eredeti közgyűlés meghívójában feltünteti a megismételt közgyűlés időpontját, amely gyakran ugyanazon a napon, fél órával később kezdődik, ennek jogi akadálya nincs. A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, erre a meghívóban fel kell hívni a figyelmet.

A társasházak többségében a határozatok megismételt közgyűlésen születnek, mert a tulajdonosok nagy része nem vesz részt a döntéshozatal egyetlen fórumán.

 

A tulajdonosok értesítése a közgyűlési határozatokról

A közgyűlési határozatokról a közös képviselő a közgyűlést követő 8 napon belül köteles írásban értesíteni minden tulajdonostársat, és kérésükre a jegyzőkönyv másolatát átadni.

A közös képviselő a határozatokról és azok végrehajtásáról éves bontásban nyilvántartást vezet /határozatok könyve/, melybe minden tulajdonostárs betekinthet és másolatot kérhet.

Gyakori probléma, hogy a távolmaradó tulajdonosok nem szereznek időben tudomást a határozatokról, ezért jogorvoslattal sem tudnak élni.

Jogorvoslat a közgyűlés határozata ellen

A tulajdonosok jogosultak a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresettel a bírósághoz fordulni, ha a közgyűlési határozat sérti a jogszabály, az alapító okirat, ill. a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseit, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A keresetlevél benyújtása nem gátolja meg a határozat végrehajtását, de a bíróság indokolt esetben felfüggesztheti. A bíróságnak a törvény szerint nincs joga a határozat megváltoztatására, csak annak érvénytelenségét állapíthatja meg.

Gyakran támadják meg a tulajdonosok eljárási hiba miatt is a határozatot, például arra hivatkozva, hogy nem, vagy késve kaptak meghívót, ill. azért, mert a közgyűlés olyan ügyben döntött, amely nem szerepelt a meghívó napirendi pontjai között.