Ingatlan jog

Közös tulajdon megszüntetése

A közös tulajdonban álló egész ingatlant a tulajdonosok csak egyhangú döntéssel ruházhatják át. Ha valamelyik tulajdonos az eladáshoz, ajándékozáshoz, vagy más jogcímen történő tulajdonjog átruházáshoz nem járul hozzá, erre a bíróság sem kötelezheti. Ilyen esetben két lehetőség van: a tulajdonostárs saját hányadát értékesítheti, vagy a közös tulajdont egymás között megoszthatják.

Tulajdoni hányad értékesítése:

A Ptk. 145. § szerint saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban elővásárlási /és előbérleti/ jog illeti meg.

Ha a tulajdonostárs el kívánja adni saját tulajdoni illetőségét, a kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve, ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen körülmény lehet a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is.

A vételi ajánlatot teljes terjedelmében és bizonyítható módon kell közölni a jogosultakkal, ennek általános módja a kívülálló személlyel kötött szerződés másolatának átadása vagy tértivevényes küldeményként való postázása.

Az ajánlat közlésekor az eladó a körülmények által indokolt határidőt köteles adni. Ha a tulajdonostárs az ajánlatot /a kívülálló vevővel kötött szerződés feltételeit/ elfogadja, a szerződés az eladó és a tulajdonostárs között jön létre. Ha a megszabott határidőben a tulajdonostársak nem válaszolnak, vagy elővásárlási jogukról lemondnak a szerződés az eredeti, kívülálló vevővel jön létre.

Ha több tulajdonostárs is megvásárolná az ingatlanhányadot, a választási jog az eladót illeti meg.

Ha az eladó nem közli a kívülálló ajánlatot tulajdonostársaival, ők bírósághoz fordulhatnak és keresettel kérhetik annak megállapítását, hogy velük szemben az adásvételi szerződés hatálytalan. A vételár bírói letétbe helyezésével azonban igazolniuk kell, hogy vásárlási szándékuk komoly és teljesítőképesek.

Ha a tulajdonostárs saját hányadát nem adásvétellel, hanem más jogcímen, például ajándékozással, tartási szerződéssel akarja átruházni, a többi tulajdonost elővásárlási jog nem illeti meg.

A közös tulajdon megosztása:

A közös tulajdon megszüntethető úgy is, hogy a tulajdonostársak azt egymás között osztják meg.

A tulajdonközösség megszüntetését bármelyik tulajdonostárs indokolás nélkül követelheti, erről a jogról érvényesen lemondani sem lehet.

A közös tulajdon a felek megállapodásával, vagy bírói ítélettel szüntethető meg.

A megszüntetés módja és sorrendje:

A közös tulajdon megszüntetésének módját és sorrendjét a Ptk. az alábbiak szerint szabályozza:

1./ A közös tulajdont elsősorban természetben kell megosztani, feltéve, hogy annak jogi és műszaki feltételei fennállnak.

2./ A bíróság a közös tulajdont megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja, ha ez a tulajdonosok körülményeire tekintettel indokolt. Ehhez a megszerző tulajdonostárs belegyezése is szükséges, kivéve, ha a bíróság az egész ingatlant a bentlakó tulajdonába adja és ez nem sérti az abban lakó méltányos érdekeit.

3./ A közös tulajdont értékesítésére és a vételár felosztására kerül sor, ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetőleg a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot.

A tulajdonosokat az elővásárlási jog harmadik személyekkel szemben az értékesítés során is megilleti.

Az első esetben tehát az ingatlant fizikailag /műszakilag/ megosztják, a második esetben az egész egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába kerül, a harmadik esetben pedig értékesítik és a vételár kerül felosztásra.

A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni , a bíróság az alábbi szempontok szerint dönt.

Természetbeni megosztás:

A közös tulajdon természetbeni megosztásáról csak abban az esetben lehet szó, ha az ingatlan arra adottságainál fogva alkalmas, a hatályos jogszabályok szerint műszakilag megosztható, a szükséges hatósági engedély rendelkezésre áll, továbbá, ha a megosztás nem jár jelentékeny értékcsökkenéssel és nem gátolja a rendeltetésszerű használatot sem. A megosztás általában tulajdoni hányadok szerint történik, de előfordul, hogy ettől gazdasági vagy célszerűségi okokból /pl. gyermekek érdeke, elhelyezése miatt/ el kell térni. Ha például a hányadok szerinti természetbeni megosztás valamelyik fél méltányos érdekeit számottevően sérti vagy jelentős értékcsökkenéssel járna, a megosztás más módját kell választani.

Megváltás:

Ha a közös tulajdon megosztással nem szüntethető meg, megváltásra kerülhet sor.

A megváltás azt jelenti, hogy a bíróság az egész ingatlant egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja, ehhez általában a megszerző fél beleegyezése szükséges. A bentlakót beleegyezése nélkül is lehet kötelezni a magához váltásra, ha ez nem sérti méltányos érdekeit. A bentlakó érdeke általában azt kívánja, hogy lakhatása biztosított legyen, a többi tulajdonosé pedig azt, hogy szűnjön meg a tulajdonközösség. Lakott állapotú ingatlan azonban nehezen vagy csak alacsony áron értékesíthető, ezért ha a bentlakó nem akar kiköltözni, indokolt lehet, hogy a bíróság kötelezze a többiek tulajdoni hányadának megvásárlására.

A bíróság minden esetben vizsgálja a teljesítőképességet, akkor is, ha a tulajdonostárs önként vállalja a többiek tulajdoni hányada értékének megfizetését, nehogy végrehajthatatlan ítélet szülessen. A bíróság általában kötelezi a megváltásra vállalkozó vagy arra kötelezett személyt a megváltási ár bírói letétbe helyezésére.

A bíróság a megváltási ár megállapításakor a közös tulajdon megszüntetésének időpontjában fennálló forgalmi értéket veszi alapul.

A saját bentlakása következtében előálló értékcsökkenés következményeit általában a bentlakónak kell viselnie, a lakottságnak azonban nincs jelentősége, ha vállalja, hogy kiköltözik. Vizsgálni kell azt is, hogy a beköltözésre miért, hogyan, kinek az érdekében került sor, hiszen lehetséges például, hogy az egyik tulajdonos az idős szülők gondozása céljából költözött a közös tulajdonba. Előfordulhat az is, hogy a bentlakó a lakás használatért ellenértéket fizetett a többi tulajdonosnak. Ezekben az esetekben a bentlakás értékcsökkentő hatását nem, vagy csak arányosan kell viselnie.

Értékesítés árverés útján:

Ha a közös tulajdon természetbeni megosztására és megváltásra sincs lehetőség, az ingatlant értékesíteni kell. Ha a felek az értékesítésben sem tudnak megállapodni, a bíróság csak árverés útján történő értékesítést és a vételár megosztását rendelheti el, ez azonban a közös tulajdon megszüntetésének legvégső módja. Az ítéletben a forgalmi érték alapulvételével meg kell határozni a legkisebb árverési vételárat és azt is, hogy ez hogyan oszlik meg a tulajdonostársak között. A bíróság dönthet úgy is, hogy csak olyan vevő részére lehet árverezni, aki a bentlakónak megfelelő cserelakást ajánl fel. Ha az árverési vevő és a bentlakó között vita van arról, hogy a lakás megfelelő-e, erről a bíróság külön perben dönt.