Ingatlan jog

Közös tulajdon használata

A tulajdonjog ugyanazon az ingatlanon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. A tulajdonostársak mindegyike az egész ingatlant jogosult használni, ezt a jogát azonban nem gyakorolhatja a többiek jogainak vagy törvényes érdekeinek sérelmére.

A jogok zavartalan gyakorlása megköveteli, hogy a tulajdonosok egymás között rendezzék a birtoklás és használat módját, és megállapodjanak a hasznosítás, továbbá a kiadások kérdésében is.

Tulajdoni hányad arányában szótöbbséggel kell dönteni a közös tulajdon használata és hasznosítása kérdésében, a tulajdonostársakat azonban elő-bérleti, elő-haszonbérleti jog illeti meg.

Egyhangú határozat szükséges az egész ingatlan használatba vagy haszonélvezetbe adásához, továbbá átruházáshoz és megterheléséhez /pl. jelzálogjog/ is.

A döntéshez szükséges hozzájárulás megtagadható, de ha ez a tulajdonostársaknak jelentős érdeksérelmet okoz, joggal való visszaélésnek, tehát jogsértő magatartásnak minősülhet.

A határozat szóban, írásban vagy ráutaló magatartással is meghozható, a jogszabály erre nézve formai előírást nem tartalmaz.

Az ingatlan hasznai:

Az ingatlan hasznai /bérleti díj, gyümölcs stb./ a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg és ilyen arányban viselik a kiadásokat és a károkat is.

A haszon magában foglalja a használatból és a hasznosításból származó vagyoni és nem vagyoni előnyöket is.

A közös tulajdon használatának megosztása:

Általában a tulajdonostársak az egész ingatlant közösen használják /pl. házastársak/. Vannak azonban olyan esetek, amikor egyikük kizárólagos használatába kerül, esetleg a használatot térben vagy időben egymás között megosztják.

A megállapodás tartalmát a tulajdonostársak szóbeli vagy írásbeli szerződéssel, illetve ráutaló magatartással szabadon állapíthatják meg, de a megegyezés után ezt egyikük sem jogosult önkényesen megváltoztatni.

A körülmények lényeges megváltozása esetén új megállapodás köthető, ha nem tudnak megegyezni, a bírósághoz kell fordulni.

Házastársak lakáshasználatának megosztása:

A házastársak lakáshasználatának rendezése lényegében az ismertetett általános szabályok szerint történik, a bíróságnak azonban a családjogi törvény rendelkezései szerint tekintettel kell lennie a közös gyermekek érdekeire is. A kiskorú gyermekek elhelyezését általában a volt közös lakásban kell biztosítani, ezért a bíróság a használat megosztása során gyakran eltér a házastársak tulajdoni hányada szerinti megosztástól.

Megosztott lakáshasználatra csak akkor kerülhet sor, ha azt a lakás műszaki adottságai és a házastársak magatartása is lehetővé teszi. Előfordul az is, hogy a bíróság a gyermekeket nevelő szülőt feljogosítja a közös tulajdonban álló lakás kizárólagos használatára.

Döntés a kiadásokról:

a./ Szótöbbséggel kell határozni a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadásokról és a döntés a kisebbségre nézve is kötelező.

b./ Bármelyik tulajdonostárs egyedül is határozhat azokról a kiadásokról, amelyek az állag megóvásához vagy fenntartásához feltétlenül szükségesek, és a többi tulajdonos köteles viselni a költségek rá eső részét. Az ilyen kiadás előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.

c./ A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak csak egyhangúlag határozhatnak.

Rendes gazdálkodás körét meghaladja a kiadás, ha a beruházás vagy a felújítás mérete, ill. annak összege meghaladja a szokásosat, az ingatlan értékét számottevően gyarapítja vagy állagát megváltoztatja, például az új helyiségek kialakítása, vagy az épület bővítése. Egyhangú határozatra van szükség akkor is, ha az ilyen költségek viselését valamelyik tulajdonos egyedül vállalja.

Peres eljárás:

Ha a szótöbbséges határozat vagy valamelyik tulajdonos egyedüli döntése sérti az okszerű gazdálkodást vagy a többi tulajdonos jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a határozat a bíróság előtt megtámadható. A bírósághoz lehet fordulni akkor is, ha határozat nincs, mert a tulajdonosok valamely kérdésben nem tudtak megállapodni. Gyakran kérik a bíróság döntését azért, mert vitás, hogy az adott kiadás feltétlenül szükséges volt-e az állag megóvásához, fenntartásához, joga volt-e valamelyik tulajdonosnak egyedül dönteni.

A közös tulajdon használata, hasznosítása rendkívül sok problémát vet fel, vita esetén jogszerű és megalapozott döntés csak a konkrét ügy összes körülményeinek mérlegelésével hozható.