Ingatlan jog
Foglaló
Ingatlan adásvételi szerződés alapján az eladó köteles az ingatlant a vevőre ellenérték fejében átruházni, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni. A felek az esetek többségében úgy állapodnak meg, hogy a vevő a szerződés megkötésekor foglalót vagy előleget ad az eladónak, ritkán fordul elő, hogy a szerződéskötéssel egyidejűleg a teljes vételár átadásra kerül.
Foglalót bármilyen szerződésben ki lehet kötni, de gyakorlati jelentősége az ingatlanok adásvételénél van. Foglalóval adásvételi előszerződés is biztosítható.
A foglaló fogalma:
„A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni.” /Ptk. 243. § /1/ bek./
A foglaló a szerződést biztosító mellékkötelezettség, melyet kötelezettség vállalása jeléül a vevő ad az eladónak a szerződés megkötésekor.
A jogbiztonság és a felek érdeke azt kívánja, hogy a szerződést teljesítsék. A foglalóval a vevő és az eladó azt jelzi, hogy a szándékuk komoly, és tudomásul veszik, hogy amennyiben a szerződést nem teljesítik, a szerződésszegés egyéb jogkövetkezményein /kamat, kártérítés stb./ kívül más hátrányt is szenvedhetnek, tehát a foglaló összegét elveszíthetik, vagy annak kétszeresét kell megfizetni.
A foglaló átadásának időpontja:
A foglalót az érvényes szerződés megkötésével egyidejűleg kell átadni, ha előtte vagy utána adják át, nem minősül foglalónak, akkor sem, ha így jelölték meg a szerződésben.
Ha a szerződés érvénytelen, a foglaló kikötése is érvénytelen. A foglaló adásának hátrányos jogkövetkezményei csak érvényes szerződés esetén alkalmazhatóak, érvénytelen szerződés esetén a szerződés előtti helyzetet kell visszaállítani, azaz a foglalót vissza kell adni.
Mi minősül foglalónak?
„A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik.” Ptk. 243. § /2/ bek./
A felek megállapodásából tehát egyértelműen és kétséget kizáró módon ki kell tűnnie, hogy mindkét fél tisztában volt azzal, hogy az átadott összeget milyen rendeltetéssel adták. A foglalóként való megnevezés önmagában nem dönti el, hogy valóban foglalónak tekintendő-e az átadott összeg.
Ha a szerződésből, ill. a felek nyilatkozatainak, a szerződéskötés körülményeinek vizsgálatából, a szerződő felek magatartásából nem állapítható meg egyértelműen, hogy foglaló céljára adták-e át a vitatott pénzösszeget, akkor azt a bírói gyakorlat szerint előlegnek kell tekinteni.
Foglalóként nem csak pénzt, hanem mást pl. értékes vagyontárgyat is lehet adni, de a továbbiakban abból a tipikus esetből indulunk ki, hogy foglalóként pénz került átadásra.
A foglaló sorsa a szerződés teljesítése vagy megszűnése esetén:
„Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani.
Ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős vagy mindegyik fél felelős, a foglaló visszajár.”’/Ptk. 244. §/
Ha a szerződést teljesítik, a foglaló összege a vételárba beszámításra kerül. Ha a szerződést nem teljesítik, vizsgálni kell, hogy valamelyik fél felelősnek tekinthető-e ezért. Ha a szerződés meghiúsulásáért egyik fél sem felelős vagy mindketten felelősek, a foglalót vissza kell fizetni. Ha mindketten felelősek, nincs jogi jelentősége annak, hogy ki milyen mértékben vétkes.
A felek a szerződést közös megegyezéssel is felbonthatják, ebben az esetben az eredeti állapotot kell visszaállítani, mert a szerződés visszamenőleges hatállyal szűnik meg, ilyen esetben a foglaló visszajár.
A foglaló hátrányos jogkövetkezményeink alkalmazása:
„A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
A foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít, a kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít.
A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti.”/Ptk. 245. §/
Ha a szerződést nem teljesítik, vizsgálni kell, hogy valamelyik fél magatartása vétkesnek, azaz jogellenesnek tekinthető-e? A foglaló sorsa tehát attól függ, hogy valamelyik fél jogellenesen járt-e el a szerződés teljesítése során. Nem minősül felelősnek az a fél, aki a meghiúsulás ellenére a szerződés teljesítése érdekében úgy járt el, ahogy az adott helyzetben általában elvárható. Ha a szerződő úgy járt el, ahogy az az adott esetben elvárható volt, ennek ellenére a szerződés meghiúsult, de a foglaló hátrányos jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, az összeget vissza kell fizetni.
Ha a vevő vétkes volt, a foglalót elveszti. Ha a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg, a kapott foglaló kétszeresét kell megfizetnie a vevőnek.
A gyakorlatban igen elterjedt tévedés, hogy akár néhány napos késedelem esetén a felek a foglaló jogkövetkezményeit kívánják alkalmazni. Önmagában a fizetési vagy birtokba adási késedelem nem ad alapot a foglaló elvesztésére vagy kétszeres visszafizetésének kötelezettségére. Csak az összes körülmény gondos mérlegelése után dönthető el, hogy fennáll-e valamelyik fél felelőssége.
Késedelem esetén azonban a jogosult - függetlenül attól, hogy a kötelezett kimentette-e a késedelmét - követelheti a szerződés teljesítését, és ha ez már nem áll érdekében, elállhat a szerződéstől. Ilyen esetben az elállási jog gyakorlása a szerződést visszamenőleges hatállyal megszünteti. A foglaló jogkövetkezményei azonban elállás esetén kizárólag akkor alkalmazhatóak, ha a másik fél felróható magatartást tanúsított. A szerződéstől elállni azonban csak akkor lehet, ha azt jogszabály vagy a felek szerződése kifejezetten lehetővé teszi.