Tevékenység

Foglaló

Ingatlan adásvételi szerződés alapján az eladó köteles az ingatlant a vevőre ellenérték fejében átruházni, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni. A felek az esetek többségében úgy állapodnak meg, hogy a vevő a szerződés megkötésekor foglalót vagy előleget ad az eladónak. Ritkán fordul elő, hogy a szerződéskötéssel egyidejűleg a teljes vételár átadásra kerül.

Foglalót bármilyen szerződésben ki lehet kötni, de gyakorlati jelentősége az ingatlanok adásvételénél van. Foglalóval előszerződés is biztosítható.

A foglaló fogalma

A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.

A jogbiztonság és a felek érdeke azt kívánja, hogy a szerződést teljesítsék. A foglalóval a vevő és az eladó azt jelzi, hogy a szándékuk komoly, és tudomásul veszik, hogy amennyiben a szerződést nem teljesítik, a szerződésszegés egyéb jogkövetkezményein /kamat, kártérítés stb./ kívül más hátrányt is szenvedhetnek, tehát a foglaló összegét elveszíthetik vagy annak kétszeresét kell megfizetni.

Ha a szerződés érvénytelen, a foglaló kikötése is érvénytelen. A foglaló adásának hátrányos jogkövetkezményei tehát csak érvényes szerződés esetén alkalmazhatóak, érvénytelen szerződés esetén a szerződés előtti helyzetet kell visszaállítani, azaz a foglalót vissza kell adni.

Az új Ptk. szerint már nem csak a szerződés megkötésekor lehet foglalót adni, és nem csupán készpénzben lehet átadni, hanem bármely módon pl. bankiátutalással is meg lehet fizetni.

A foglaló sorsa a szerződés teljesítése vagy megszűnése esetén:

Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken.

A felek a szerződést közös megegyezéssel is felbonthatják, ebben az esetben az eredeti állapotot kell visszaállítani, mert a szerződés visszamenőleges hatállyal szűnik meg, ilyen esetben a foglaló visszajár.

A foglaló hátrányos jogkövetkezményeink alkalmazása:

Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.

A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti

Ha a szerződést nem teljesítik, vizsgálni kell, hogy valamelyik fél magatartása vétkesnek, azaz jogellenesnek tekinthető-e? Ha szerződő úgy járt el, ahogy az az adott esetben elvárható volt, de ennek ellenére a szerződés meghiúsult, a foglaló hátrányos jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, az összeget vissza kell fizetni.

Ha a vevő vétkes volt, a foglalót elveszti. Ha a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg, a kapott foglaló kétszeresét kell megfizetnie a vevőnek.

A gyakorlatban igen elterjedt tévedés, hogy akár néhány napos késedelem esetén a felek a foglaló jogkövetkezményeit kívánják alkalmazni. Önmagában a fizetési vagy birtokba adási késedelem nem ad alapot a foglaló elvesztésére vagy kétszeres visszafizetésének kötelezettségére. Csak az összes körülmény gondos mérlegelése után dönthető el, hogy fennáll-e valamelyik fél felelőssége.

Bemutatkozás | Tevékenység | Elérhetőség | Hivatkozások | ©2010 Juhászné Dévai Anita