Ingatlan jog

Elővásárlási jog

A Polgári Törvénykönyv /Ptk./ szerint közös tulajdon esetén a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges az egész dolog feletti rendelkezéshez. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet. A szabad rendelkezési jogot azonban korlátozza, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben jogszabályban biztosított elővásárlási, elő-bérleti és elő-haszonbérleti jog illeti meg.

Az elővásárlási jog alapulhat jogszabályon és szerződésen. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződésen alapuló elővásárlási jogot.

Az elővásárlási jog lényege:

Ha valamelyik tulajdonostárs saját tulajdoni hányadát harmadik személynek /kívülállónak/ el akarja adni, a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölnie kell mindegyik tulajdonostárásával, kivéve, ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Közlési kötelezettség alóli kivételnek tekinti a bírói gyakorlat többek között azt az esetet, amikor viszonylag nagy számú tulajdonostárssal kellene közölni az ajánlatot.

Az elővásárlási jog lehetővé teszi a tulajdonostársnak, hogy egyoldalú nyilatkozattal jogviszonyt létesítsen saját maga és a tulajdoni hányadát eladni szándékozó személy között. Ha valamelyik tulajdonostárs a kívülálló ajánlatát elfogadja, közte és az eladó között az adásvételi szerződés létrejön.

Elővásárlási jog gyakorlására csak abban az esetben kerülhet sor, ha a vételi ajánlat harmadik személytől, azaz nem tulajdonostárstól származik. Ha a jogosult a megszabott határidő alatt nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos az ingatlanhányadot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.

A tulajdonostársak az elővásárlási jogot közösen, egymás között egyenlő arányban gyakorolhatják. Ha közöttük nem jön létre megegyezés, de van olyan tulajdonostárs, aki a kívülállótól származó vételi ajánlatot teljes egészében elfogadja, az elővásárlási jog egyedül őt illeti meg. Ha több ilyen tulajdonostárs is van, az eladó választ.

A vételi ajánlat közlésének módja:

A vételi ajánlatot egész terjedelmében /vevő neve, címe, vételár, részletfizetés, fizetési határidő stb. / írásban kell közölni a tulajdonostársakkal, és annak elfogadására a körülmények által indokolt határidőt kell szabni. Az elfogadó nyilatkozatról is írásban kell értesíteni a tulajdoni hányad eladóját, mert ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásban foglalása szükséges.

A gyakorlatban az elővásárlásra jogosultakkal úgy szokták teljes terjedelemben közölni a kívülállótól származó vételi ajánlatot, hogy másolatban átadják az adásvételi szerződést.

Az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezménye:

Az elővásárlási jog sérelmével megkötött adásvételi szerződés a jogosulttal szemben hatálytalan. Az elővásárlásra jogosult ilyen esetben a szerződés hatálytalanságának megállapítását kérheti a bíróságtól, egyidejűleg azonban köteles a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is tenni. A bíróság a peres eljárás során ellenőrzi az elfogadó nyilatkozat komolyságát, és az elővásárlásra jogosult tényleges teljesítőképességét, az ellenérdekű fél kérelmére felhívja a felperest arra, hogy helyezze bírósági letétbe a vételárat.

Az elővásárlási jog kizárólag akkor illeti meg a tulajdonostársakat, ha az eladó a tulajdoni hányadát adásvétellel akarja értékesíteni, tehát ajándékozás esetén ez a jog nem érvényesíthető.